La méthodologie de calcul de MODELO^® comprend les étapes suivantes :

1- Définition du secteur géographique/économique

Le partitionnement des ventes en secteur est primordiale à la sélection des comparables. Dépendamment de la densité des comparables, l’étendue géographique des secteurs variera tout en respectant certains critères de ressemblances démographiques et économiques.

2- Actualisation des prix de ventes

Pour estimer la valeur marchande aujourd’hui, il est nécessaire d’ajuster le prix de vente en fonction des dates auxquelles elles ont été réalisées. Si on estime une propriété le 1 janvier 2007 à l’aide de 5 propriétés vendues le 1 juillet 2006, il existe un écart de 6 mois dont il faut tenir compte. Le prix de vente des comparables est donc ajusté pour refléter ses variations dans le temps.

3- Définition des type de propriétés et sélection des comparables

Pour obtenir une estimation juste de la valeur marchande, il est nécessaire de comparer des pommes avec des pommes. MODELO^® analyse les propriétés et tente d’aller chercher les propriétés comparables se rapprochant le plus du sujet. Pour ce faire, MODELO^® se fie au type de bâtiment, ses dimensions, l’année de construction, le terrain, le garage, etc.

4- Ajustement des prix des propriétés comparables

Une fois le processus de sélection terminé, généralement avec 3 à 5 propriétés sélectionnées se rapprochant le plus du sujet, MODELO^® ajuste ses comparables pour les rendre identiques au sujet. Pour ce faire, MODELO^® estime par le biais de barèmes, le poids de plusieurs variables critiques dans chaque secteur, tels que l’aire habitable, la qualité de construction, la finition des planchers, etc.

MODELO^® utilise le résultat des estimations pour ajuster les comparables retenus. Voici un exemple de la méthodologie utilisée pour ajuster la valeur d’une propriété. L’exemple présenté se base uniquement sur le différentiel d’aire habitable.

Exemple

Suite à l’estimation des barêmes dans le secteur X, MODELO^® à statistiquement analysé que l’aire de la propriété contribue à l’ajustement du prix d’un comparable à raison de 400 $/m² différentiel.

En ce qui concerne le comparable 1 qui a 5 m² de plus que le sujet, il faut déduire 2 000 $ de son prix de vente pour qu’il soit identique au sujet, soit avec une aire de 95 m². Le même processus est répété par MODELO^® avec tous les comparables et pour toutes les variables d’ajustements.

À noter que MODELO^® ne peut tenir compte de la totalité des caractéristiques d’une propriété dans l’ajustement des prix de vente. Le manque de conformité dans la description des caractéristiques et la subjectivité de leur valeur pour chaque individu ne permettent pas d’utiliser la statistique pour en dégager des règles d’ajustements. À vous de juger, à l’aide de votre connaissance et des caractéristiques des comparables, s’il est pertinent d’ajouter des ajustements supplémentaires aux prix de vente que MODELO^® suggère.

5- Estimation de la valeur marchande

La dernière étape de MODELO^® consiste à établir la valeur marchande à partir du prix de vente ajusté des comparables. Pour ce faire MODELO^®  utilise le prix de vente ajusté médian de la distribution. MODELO^® vous fait également part du prix de vente minimum et maximum des comparables.