La méthodologie de calcul de MODELO^® comprend les étapes suivantes:

1. Définition du secteur géographique/économique
Le partitionnement des ventes en secteur est primordiale à la sélection des comparables. Dépendamment de la densité des comparables, l’étendue géographique des secteurs variera tout en respectant certains critères de ressemblances démographiques et économiques.


2. Actualisation des prix de ventes
Pour estimer la valeur marchande aujourd’hui, il est nécessaire d’ajuster le prix de vente en fonction des dates auxquelles elles ont été réalisées. Si on estime une propriété le 1 janvier 2007 à l’aide de 5 propriétés vendues le 1 juillet 2006, il existe un écart de 6 mois dont il faut tenir compte. Le prix de vente des comparables est donc ajusté pour refléter ses variations dans le temps.


3. Définition des type de propriétés et sélection des comparables
Pour obtenir une estimation juste de la valeur marchande, il est nécessaire de comparer des pommes avec des pommes. MODELO^® analyse les propriétés et tente d’aller chercher les propriétés comparables se rapprochant le plus du sujet. Pour ce faire, MODELO^® se fie au type de bâtiment, ses dimensions, l’année de construction, le terrain, le garage, etc.


4. Ajustement des prix des propriétés comparables
Une fois le processus de sélection terminé, généralement avec 3 à 5 propriétés sélectionnées se rapprochant le plus du sujet, MODELO^® ajuste ses comparables pour les rendre identiques au sujet. Pour ce faire, MODELO^® estime par le biais de barèmes, le poids de plusieurs variables critiques dans chaque secteur, tels que l’aire habitable, la qualité de construction, la finition des planchers, etc.

MODELO^® utilise le résultat des estimations pour ajuster les comparables retenus. Voici un exemple de la méthodologie utilisée pour ajuster la valeur d’une propriété. L’exemple présenté se base uniquement sur le différentiel d’aire habitable.

Exemple
Suite à l’estimation des barêmes dans le secteur X, MODELO^® à statistiquement analysé que l’aire de la propriété contribue à l’ajustement du prix d’un comparable à raison de 400 $/m² différentiel.



	Sujet	Comparable 1	Comparable 2	Comparable 3	Comparable 4
Prix de vente	-	150 000 $	130 000 $	140 000 $	155 000 $
Aire	95	100	80	95	110
(400$ du m2 suppl.)	-	-5m2 x 400 $	15m2 x 400 $	0m2 x 400 $	-15m2 x 400 $
Ajustement	-	-2 000 $	6 000 $	0 $	-6 000 $
Prix de vente ajusté	-	148 000 $	136 000 $	140 000 $	149 000 $

 

En ce qui concerne le comparable 1 qui a 5 m² de plus que le sujet, il faut déduire 2 000 $ de son prix de vente pour qu’il soit identique au sujet, soit avec une aire de 95 m². Le même processus est répété par MODELO^® avec tous les comparables et pour toutes les variables d’ajustements.

À noter que MODELO^® ne peut tenir compte de la totalité des caractéristiques d’une propriété dans l’ajustement des prix de vente. Le manque de conformité dans la description des caractéristiques et la subjectivité de leur valeur pour chaque individu ne permettent pas d’utiliser la statistique pour en dégager des règles d’ajustements. À vous de juger, à l’aide de votre connaissance et des caractéristiques des comparables, s’il est pertinent d’ajouter des ajustements supplémentaires aux prix de vente que MODELO^® suggère.


5. Estimation de la valeur marchande
La dernière étape de MODELO^® consiste à établir la valeur marchande à partir du prix de vente ajusté des comparables. Pour ce faire MODELO^® utilise le prix de vente ajusté médian de la distribution. MODELO^® vous fait également part du prix de vente minimum et maximum des comparables.



Exemple avec 3 comparables   Prix de vente ajusté Comparable 1 130 000 $ Comparable 2 140 000 $ Comparable 3 150 000 $ Prix minimum 130 000 $ Prix estimé 140 000 $ Prix maximum 150 000 $

Exemple avec 4 comparables   Prix de vente ajusté Comparable 1 130 000 $ Comparable 2 140 000 $ Comparable 3 150 000 $ Comparable 4 135 000 $ Prix minimum 130 000 $ Prix estimé 137 500 $ Prix maximum 150 000 $


Lorsque le nombre de comparables est pair (Exemple avec 4 comparables), MODELO^® additionne les 2 données centrales soient 135 000 et 140 000 et les divise par 2 pour ainsi donner un prix estimé de 137 500 $.

Dans le contexte de la méthode de comparaison directe, plus il y a de comparables fiables, plus le prix estimé sera précis. Dans tous les cas, MODELO^® s’efforce de trouver 5 comparables. S’il en trouve moins que 3, MODELO^® ne produira pas de rapport de valeur marchande. Le rapport de valeur marchande MODELO^® facilitera une des dures étapes de la mise en vente d’une propriété sans intermédiaire, soit l’établissement du prix de vente. À partir du prix estimé et en examinant les comparables, vous serez en mesure d’établir un prix de vente approprié.